개인회생자가주택 보유해도 신청 가능할까?

안녕하세요. 법무법인 이엘입니다.

개인회생을 고민하는 자가주택 보유자라면 “집을 반드시 처분해야 하는 것은 아닐까?”라는 걱정부터 하게 됩니다. 결론부터 말씀드리면 개인회생자가주택을 소유하고 있다는 이유만으로 신청이 불가능하거나 주택을 무조건 처분해야 하는 것은 아닙니다.

다만 주택의 현재 가치와 담보대출 잔액을 토대로 산정한 순가치가 청산가치에 반영되므로, 무주택자보다 변제계획을 더욱 세밀하게 설계해야 합니다. 주택담보대출 연체 여부와 실제 소득, 추가생계비까지 함께 검토하지 않으면 월 변제금이 지나치게 높아지거나 주택이 경매로 넘어갈 위험도 있습니다.

1. 개인회생자가주택을 보유해도 신청할 수 있을까?

가. 자가주택 보유가 신청 불가 사유는 아닙니다

개인회생은 보유한 재산을 모두 처분해야만 이용할 수 있는 제도가 아닙니다. 지속적이고 반복적인 소득이 있고, 재산과 채무 및 월 소득을 종합했을 때 현재 채무를 정상적으로 갚기 어려운 상태라면 개인회생자가주택을 소유하고 있어도 신청을 검토할 수 있습니다.

다만 개인회생에서는 채무자가 재산을 처분했을 때 채권자에게 배당될 수 있는 금액보다 변제계획에 따라 갚는 금액이 적어서는 안 된다는 청산가치 보장 원칙이 적용됩니다. 따라서 주택을 유지하려면 주택의 순가치를 정확하게 계산하고 이를 충족할 수 있는 변제계획을 마련해야 합니다.

나. 주택 시세가 아니라 순가치를 확인해야 합니다

개인회생자가주택의 청산가치는 단순히 아파트나 빌라의 매매가격 전체로 결정되는 것이 아닙니다. 일반적으로 객관적인 주택 가치에서 선순위 담보대출과 예상 처분비용 등을 반영하여 실질적으로 남는 가치를 살펴봅니다.

예를 들어 주택 시세가 3억 원이고 담보대출 잔액이 2억 3,000만 원이며, 처분비용 등을 고려한 뒤 약 6,000만 원의 가치가 남는다면 이 금액이 변제계획에 영향을 줄 수 있습니다. 월 가용소득을 기준으로 산정한 총변제액이 이에 미치지 못하면 월 변제금을 높이거나 변제기간을 조정해야 할 가능성이 있습니다.

주택 시세 역시 임의로 낮게 기재해서는 안 됩니다. 실거래가, 부동산 시세자료, 공시가격, 감정평가자료 등 객관적인 자료를 토대로 산정해야 하며, 배우자나 다른 가족과 공동명의인 경우에는 지분관계도 함께 확인해야 합니다.

다. 담보대출은 별도로 관리해야 합니다

개인회생자가주택을 유지하려면 청산가치뿐만 아니라 주택담보대출의 상환 상태도 중요합니다. 개인회생을 신청했다고 해서 담보권자의 권리까지 당연히 제한되는 것은 아니므로, 담보대출이 연체되면 주택에 대한 임의경매가 진행될 수 있습니다.

일부 법원에서는 일정한 요건을 충족한 채무자를 대상으로 주택담보대출채권 채무재조정 제도를 운영하고 있습니다. 다만 관할 법원과 주택가격, 실거주 여부, 금융기관과의 협의 가능성 등에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로 신청 전에 확인해야 합니다.

결국 개인회생자가주택을 지키려면 무담보채무 변제금과 주택담보대출 상환액을 동시에 감당할 수 있는지부터 현실적으로 분석해야 합니다.

2. 추가생계비 확보가 채무 탕감에 미치는 영향

개인회생의 월 변제금은 기본적으로 월평균 소득에서 법원이 인정하는 생계비를 제외하여 산정합니다. 따라서 의료비, 미성년 자녀의 교육비, 부양가족 관련 지출 등 기본생계비만으로 충당하기 어려운 필수지출이 있다면 추가생계비 인정을 검토할 수 있습니다.

추가생계비가 인정되면 매월 납부해야 할 변제금이 낮아지고, 전체 변제기간 동안 상환하는 금액도 줄어들어 결과적으로 채무 탕감 범위가 커질 수 있습니다.

다만 자가주택 보유자의 주택담보대출 원리금이 모두 추가생계비로 인정되는 것은 아닙니다. 재산 형성에 해당하는 지출인지, 실거주를 위해 불가피한 비용인지, 기본생계비와 중복되는 부분은 없는지 등을 구체적으로 살펴야 합니다.

추가생계비를 주장할 때는 단순히 지출이 많다는 설명만으로 부족합니다. 진료비 영수증, 진단서, 교육비 납부자료, 가족관계증명서, 정기적인 계좌이체 내역 등 실제 지출의 필요성과 지속성을 보여주는 자료가 준비되어야 합니다.

3. 개인회생자가주택 진행 전 필수 체크리스트

⚖️ 결론: 주택 보유보다 중요한 것은 완주 가능한 설계입니다

개인회생자가주택을 보유하고 있다고 해서 개인회생을 포기할 필요는 없습니다. 주택의 순가치가 크지 않고, 소득으로 청산가치 이상의 변제금을 납부할 수 있으며, 담보대출도 정상적으로 관리할 수 있다면 주택을 유지하면서 면책을 준비할 수 있습니다.

반대로 주택의 순가치가 높거나 담보대출 부담이 지나치게 크다면 높은 월 변제금 때문에 인가 이후 절차를 완주하기 어려워질 수 있습니다. 이때는 단순히 높은 탕감률만 목표로 하기보다 추가생계비 인정 가능성과 주택 유지 비용, 향후 소득 변동까지 반영한 현실적인 계획이 필요합니다.

법무법인 이엘 회생·파산 전담센터는 업계 최초로 개인회생 완주율을 선보이며, 단순히 인가 결정을 받는 데서 업무를 끝내지 않습니다. 완주율은 인가 후 정해진 변제기간 동안 납부를 이어가 최종 면책까지 도달하는 비율을 의미합니다.

도산법 전문 차재승 대표 변호사를 중심으로 신청인의 주택 순가치와 담보대출, 소득, 부양가족 및 추가생계비를 종합적으로 분석하여 채무 탕감과 절차 완주가 조화를 이루는 변제계획을 마련합니다.

인가 이후에도 변제금 납부 상황을 확인하고, 소득 감소나 불가피한 지출 증가가 발생하면 변제계획 변경과 특별면책 가능성을 검토합니다. 마지막 변제금 납부 후에는 면책신청까지 관리하여 법무법인 이엘 회생·파산 전담센터가 실질적인 채무 탕감과 새로운 출발을 끝까지 함께합니다.